Как купить землю, если нельзя, но очень хочется


Российские законы о земле – это большая загадка.

Например, с 1991 до 2002 года покупка и продажа земель сельскохозяйственного назначения никаким законом не регулировалась, а значит, фактически такие сделки не осуществлялись. Когда же 24 июля 2002 года эта нужная статья, наконец, появилась, покупать землю стало возможно даже иностранным гражданам просто и без особых проблем… в обход закона.

Здесь, конечно, может возникнуть совершенно справедливый вопрос, как граждане России жили до 2002 года.

В юридическом бюро «Падва и Эпштейн» говорят, что оборот земель (покупка и продажа) регулировался положениями Земельного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом 25 апреля 1991 № 1103-1. В статье 3 этого кодекса устанавливались формы собственности на землю в виде государственной и собственности граждан и/или их коллективов (совместная или долевая).

То есть, в соответствии с Конституцией РСФСР, земля в Российской Федерации являлась достоянием народов, проживающих на ее территории.

Главный научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) им. А.А. Никонова Наталья Шагайда добавила, что, хотя Гражданский кодекс РФ был введен в действие 1 января 1995 года, статья 17 по земле не действовала до принятия Земельного кодекса. Но и после того, как в 2001 году приняли Земельный кодекс, вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения отложили до принятия специального закона. «Перераспределение прав собственности осуществлялось в ограниченных масштабах через сделки с земельными долями и последующим выделом участков уже в собственности покупателя», - уточнила Наталья Шагайда.

Итак, с 2002 года, спустя 11 лет после образования Российской Федерации, граждане государства получили возможность приобретать землю в собственность. Но остался один нерешенный вопрос. Как до 2002 года, так и сейчас, иностранные граждане и компании не имеют законной возможности приобретать землю для ведения сельского хозяйства.

Нет ли противоречия в том, что в России надеются на иностранные инвестиции в сельское хозяйство, но при этом запрещают покупать землю?

Можно предположить, что проблемы никакой нет, потому что землю для этих целей можно арендовать на срок от года до 49 лет. Однако многое указывает на то, что это не решение вопроса.

Дмитрий Ларионов, эксперт совета по земельным отношениям правительства Московской области, обладает данными, согласно которым в аренду землю нерезиденты (иностранцы) пока берут неохотно. «Я бы сказал, что просто не берут, - уточнил он. – Причин несколько. Нет легитимного рынка земель и нет собственника: 60% земли находится в долевой собственности, нет участков в собственности или земля не в кадастре. В собственности юридических лиц находится всего 6,5%, а государство только начало формировать свой фонд. Наконец, с чиновниками общаться непросто – коррупция».

Секретная недвижимость

Сколько российской земли находится в собственности иностранных инвесторов, сегодня точно ответить не может никто. В официальных источниках данных нет просто потому, что прямое участие в скупке земель иностранцами не допускается. Точно известно только то, что иностранцы ее покупают.

По оценке председателя оргкомитета Общероссийской общественной организации «Сельская Россия» Сергея Шугаева, пока у иностранных инвесторов земли не более 1%-1,2% (2000 – 2400 тыс. га) от общего обрабатываемого фонда или 2%-3% от числящихся земель сельхозназначения в Роснедвижимости.

На запрос об объемах и происхождении иностранных инвестиций в отечественном сельском хозяйстве в Минсельхозе сообщили, что, по данным Росстата, в основном иностранные инвестиции поступили из Нидерландов, Швеции и Японии. В производство пищевых продуктов, включая табак и напитки, чаще приходили деньги из Кипра, Люксембурга и Нидерландов.

По данным Дмитрия Ларионова, иностранцы вкладываются в основном в сельхозпроизводство на плодородных землях и в спекуляции с землей около городов. «Если учитывать затраты на скупку, то получится около $8-10 млрд, включая затраты на взятки, а вложения в производство и инфраструктуру – не более $3-4 млрд., - сообщил он. – Это оценочные данные докризисного периода. Скупку для спекуляций оценить невозможно – там все перезаложено для отмывки операций, - этот рынок полулегальный и непрозрачный, так как земли стоят и не обрабатываются. Яркий пример в этом плане – Подмосковье».

Что касается регионов, где иностранные граждане покупают землю, то здесь приходится довольствоваться только догадками. Сергей Шугаев сообщил о жалобах жителей Кубани и Ростовской области, утверждавших, что «турки скупают землю». Но доказательств этому нет, поэтому ничего точно утверждать нельзя.

По информации англоязычных СМИ, Китай купил и освоил в России 80,4 тыс. га сельскохозяйственных земель ценой в $21,4 млн. Газеты ссылаются на данные от общественных организаций, выступающих против скупки земель иностранцами.

Всем известный секрет обхождения закона

Хотите купить землю, но не являетесь гражданином России? Все специалисты в один голос утверждают, что сделать это очень просто.

Надо основать филиал в России (можно даже со 100% иностранным капиталом), от имени которого учредить еще одно юридическое лицо. Последняя структура сможет беспрепятственно покупать землю в собственность.

Такая схема, как говорят специалисты, работает безотказно.

Мы попросили юридическое бюро «Падва и Эпштейн» описать ситуацию с точки зрения и языком юристов. Вот что ответила руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» в Твери Наталья Мальцева:

«Статья 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в настоящее время не работает в силу отсутствия нормативно-правового регулирования взаимодействия налогового органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр).

Статья 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет иностранному юридическому лицу зарегистрировать на территории России юридические лица со 100 % иностранным капиталом. Указанные юридические лица, созданные по российскому праву, вправе учредить еще одно юридическое лицо на территории Российской Федерации.

Это юридическое лицо, приобретая на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, уже не столкнется с правовыми барьерами, установленными ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, руководствуясь положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не найдет оснований для отказа в государственной регистрации».

Страх и надежда

Ни один эксперт в разговоре не высказался однозначно за или против приобретения земли иностранцами.

Василий Узун, руководитель отдела институционального анализа аграрной экономики Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) им. А.А. Никонова, сказал, что по статистике сельхозпредприятия, в которые вкладываются иностранцы, - одни из самых успешных.


В составляемом ВИАПИ рейтинге агрохолдингов в верхних строчках всегда много компаний с иностранными инвесторами. За прошлый год из 300 сильнейших компаний примерно в 150 владельцами были иностранные юридические лица.

С другой стороны, Василий Узун видит и недостатки владения землей иностранцами. «У нас население в сельской местности часто враждебно настроено к иностранцам, скупающим землю или даже просто берущим ее в аренду, - напомнил он. - Это может привести к волнениям».

Наталья Шагайда не видит опасности владения землей иностранными гражданами по экономическим причинам. По ее мнению причины – только политические: «Почему нет особых экономических причин для ограничения скупки земли иностранцами? Потому, что земля - это так называемый фиктивный товар (как и труд, капитал), оборот которого всегда ограничивается».

Права собственников могут быть ограничены по нескольким пунктам, сказала специалист. Например, нельзя концентрировать большие площади земли в одних руках, необходимо оставлять доступ к земле сельским жителям и желающим работать на земле, нужно следить за сохранением плодородия, нельзя строить на ценных землях дома и так далее.

Поэтому не важно, кто владеет землей - важно, что собственник не нарушает интересы общества, заключила Наталья Шагайда.

Исполнительный директор информационно-аналитического центра «Совэкон» Андрей Сизов - младший вообще считает, что для России этот вопрос не актуален, потому что у нас достаточно земли.

Впрочем, его коллега, заместитель заведующего кафедрой региональной экономики и экономической географии Высшей школы экономики (ВШЭ) Алексей Скопин думает иначе. По его мнению, правительство ошибается в том, что рынок сам отрегулирует покупку-продажу земли: «В России это не работает. Мы вместо желаемого эффективного собственника получили неэффективного владельца».

Ничего плохого во владении иностранными гражданами земли Алексей Скопин не видит. По его словам, иностранцам просто выгоднее скупать землю в России, чем нашим гражданам, в том числе потому, что рубль недооценен.

Но какого мнения об этом законе сами законодатели?

Как ни странно, в Госдуме согласны, что не важно, гражданин какой страны владеет землей. «Дело не в том, гражданин какой страны владеет землей и какая площадь земли у него в собственности. Прежде всего, земля должна использоваться по назначению», - заявил депутат Госдумы РФ, член Комитета по аграрным вопросам Виктор Таранин.

При таком большом выборе точек зрения особенно интересно узнать, что обо всем этом думают сами иностранцы.

Как и следовало ожидать, в агрохолдингах, принадлежащих иностранным гражданам, с подозрением отнеслись к предложению высказаться о законе, который наверняка сильно мешает им жить. Самый распространенный ответ был «мы землей не владеем».

Нам удалось получить комментарий у президента группы компаний «Русские Фермы» Андрея Даниленко.

Он недавно получил российское гражданство, а до этого многие годы занимался агробизнесом в России с американским паспортом. «Русские Фермы» зарегистрирована как российская компания, а среди ее совладельцев в отдельных проектах есть российские юридические лица. Поэтому проблем с приобретением земли у предприятия не возникало.

Впрочем, были и другие причины, объяснил Андрей Даниленко: «В моем случае особых сложностей не было, потому что я знаю язык и культуру России, работал и жил здесь долгое время до того, как занялся этим бизнесом».

Запрет на покупку земли иностранными гражданами - это, по мнению Андрея Даниленко, совершенно лишнее бюрократическое препятствие, ведь землю никто никуда не увезет.

Чем больше запретов, тем больше возможностей для аферистов и больше желания уйти от закона, уверен он. «Многие страны прошли через это недоверие к иностранцам в прошлом, - поделился своими соображениями Андрей Даниленко. - Видимо, у нас запрет вызван как раз таким страхом. Считаю, что покупку земли нужно, наоборот, максимально упростить. В России нет дефицита земель для продажи, как в США. Там уже все давно продано, и остались свободными для продажи только небольшие участки земли. У нас же наблюдается избыток земли на продажу, поэтому надо думать, как задействовать ее с пользой».

С его точкой зрения согласна Наталья Мальцева: «Существующие законы не препятствуют деятельности бизнесменов, которые с успехом пользуются ими в спекулятивных целях и часто мешают тем инвесторам, которые намерены законно вести свое дело на территории России».

Мы вам - еду, а вы нам - власть?

Кроме неразберихи в законах о покупке земли, есть еще один нерешенный вопрос – какие площади могут быть сконцентрированы в руках одного человека. Российское законодательство этот вопрос никак не регулирует. Наталья Шагайда из ВИАПИ объяснила, почему.

Регионам законом позволяется самим устанавливать ограничения на площадь владения землей в каждом районе. Однако это ограничение не может быть меньше, чем 10% от площади сельскохозяйственных земель в каждом районе республики или области. Это означает, что максимум инвестор может приобрести в каждом районе 10% земли.

Цифра эта взята, скорее всего, с потолка, так как никакого логического обоснования ей никто из опрошенных экспертов дать не смог, тем более, что есть одно исключение: в Краснодарском крае в Усть-Лабинском районе можно купить 20% земли.

Так как реестр никто не откроет, мы не узнаем, кто и где у нас владеет землей и в каком объеме. Так же, как мы достоверно не узнаем, почему именно в Усть-Лабинском районе вместо 10% разрешили покупать 20%. Многие специалисты высказывали свои предположения и даже называли конкретное имя, но без открытого реестра в руках это все не более, чем слухи.

Стоит ли говорить, что и это ограничение обходится очень легко. По словам Натальи Шагайды, если организация или гражданин учреждают еще одно юридическое лицо, то они могут купить еще 10% земли в районе. Мало? Можно учредить еще одну фирму. И так далее, пока не скупите хоть все 100%, если позволяют средства.

При желании этот изъян в законодательстве можно легко исправить. «Ограничения должны быть не в процентах, а в гектарах, и ограничивать надо не одно юридическое лицо, а учредителя по совокупности его долей в различных организациях, которыми он владеет», - дала возможный рецепт решения этой юридической задачи Наталья Шагайда.

Генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) Дмитрий Рылько тоже указал на неоднозначность проблемы создания крупных земельных компаний: «С одной стороны, латифундии и массовое распространение наемного труда в аграрном секторе в долгосрочном плане, скорее всего, не самый оптимальный путь развития отечественного сельского хозяйства. С другой стороны, это кратчайший путь к его «перезагрузке» и модернизации».

Ограничения на покупку земли есть во многих странах, например, в небольшой Венгрии, напоминает он. Нам же, убежден эксперт, пока, вероятно, рано вводить такие ограничения, потому что в России недостатка в свободной неиспользуемой земле нет.

Может, это и правда вовсе не проблема, если Россия обладает огромным земельным ресурсом, большая часть которого не используется?